投資金店面 秘訣大公開 :

報酬率 = 可出租行情 x 11個月 ÷ 房價  (11個月原因是假設有一個月空窗期)

例如 每坪月租金 3,000, 房價每坪 600,000.

報酬率 = 3,000 x 11個月 ÷ 600,000 = 5.5 %  ç==報酬率

  買店面投資,除了眼光要準,還得掌握10年內商圈、交通動線的改變,只要使用率高,沒有空窗期,租金價格自然能水漲船高。店面是長期投資,要看1020年,因為資金至少要10年才會回收,所以要注意店面週遭是否有交通建設或開發案,避免工程期間影響商店生意,除非完工後能帶來消費人潮,否則不宜考慮。另外,要觀察商圈是處於沒落還是新興的發展區。一般投資者可從交通便捷的社區型商圈著手,因為消費人口穩定,較容易算出租金水準。

  店面首重人潮,如高鐵店面風險滿大的,投資商用不動產必須掌握1020年的變化,因為租金要10年才能回收,如果投資不慎,買到閒置大樓,只能用來養蚊子,非常可惜。買店面要注意商圈變化,必須掌握交通、消費習慣的改變。要注意幾個要點:選擇成熟的商圈,不要買高架橋附近、單行道等車輛過門不入的地點,也要考量停車場的距離,實務上有所謂的中央圓圈理論:距離停車場越遠,店面效應價值越低。除非是做批發商,否則停車問題往往是零售通路業最重要的考量。至於哪些地點的商圈適合投資?彭大台北地區的新店一帶,外食消費能力高;內湖區的民眾收入穩定、房價整齊,也適合店面投資;桃園南崁因為擁有75的台北移民客,消費能力高。另外,竹北光明六路後,很有歐陸風情,這幾個地區是推薦適合投資商用不動產的地點。只要拿捏好店面投資的要點與地點,上門詢價的租客多,使用率高,沒有空窗期,自然可讓租金價格硬,增加投資報酬。

  投資店面,一定要眼明手快,審慎評估。通常面臨大馬路的黃金店面不會輕易在市面上出現,即使出現也會立刻被專業投資客買走,至於巷道內的二線店面雖然價格較易取得,但評估潛力與投資報酬率時,一定要深思,否則租不出去,還不如把資金放在銀行裡定存。

  店面總價高,一般投資人恐怕會因考慮太久,來不及出手而錯失良機;目前店面的投資報酬率約在4.5% 7%之間,評估店面是否值得投資,要考慮該區域的市場性與可經營的行業種類,特別要注意,www.c123.com.tw該業種是否有能力支付預期的租金價格。

  評估店面時,因為房屋出租會有前後房客轉換的空窗期,建議以該區的可出租行情﹙以最低行情計算﹚乘以11個月,再除以房價,看看比率與定存利率相較,是否為可接受的報酬率。店面投資不僅看眼前,還要看未來,以交通動線來說,公車站牌前的店面,可能有人潮流動,但如果未來附近規劃有捷運站時,要考慮將來捷運通車後是否會影響人潮流動。

尋找設店點 不能只看人多 還必須觀察該地區的商圈屬性,是否適合自己的行業 :

  開店成功要素,第一是地點、第二也是地點、第三還是地點,地點占了開店成它要素80%以上,如果是屬於這種商圈屬性的行業,店面就開不多了,因為,對於立地條件要求的標準太高,要找到適合的商圈並不容易。

每一種行業適合的商圈都不一樣,不要以為熱鬧人多的地方,就一定適合開店,還必須觀察該地區的商圈屬性,是否適合自己的行業。

  曾有某洗衣連鎖店的加盟者,開店前在尋找地點時,看中台北青年公園附近的一個店面,心想在青年公園附近有大批的國宅,開洗衣店生意一定好,但當他加盟開店之後,生意卻不如預期中理想,原因何在?因為國宅雖多,但或居民所得不高,衣服自己家洗衣機洗洗就好,不願花錢送洗。

  曾有某位泡沫紅茶店的業者,第一家店開在新店中正路的大馬路上,開業後由於生意興隆,老闆賺了一些錢,於是就想再開第二家分店,後來地點找來找去,找到西門町的成都路上,心想西門町熱鬧逛街人潮又多,生意應該會更好,但是實際開店之後,生意不僅沒有想像中好,而且還比在新店的第一家店生意差,後來終因不堪虧損而結束西門町的分店。

  究其原因,在於第一家店開在新店中正路,由於競爭店不多,使該店在當地具有強勢競爭力,生意自然好,但當開在西門町時,由於西門町集合了各式各樣新潮流行的店,把一般傳統的泡沫紅茶店開在這區域當然不具備競爭力,而走上被淘汰的命運。

  每一種行業適合的商圈都不一樣,有些行業只適合某種型態的商圈,跨出該型態商圈之外就不適合。

  另注意觀察商圈是處於沒落還是新興發展區。沒落商圈不代表沒有生意,選對業種才是致勝關鍵。當商圈活力逐漸消失的時候,代表競爭者也逐漸消失,一個業種最後通常只剩下一、兩家店,新業者對當地開店也興趣缺缺。

投資商場成功案例不多 :

  房市開始熱絡,投資性質的產品如套房、店面等再度熱銷,有業者計劃推出久未面世的商場產品,以小額投資為訴求,搶攻投資型產品市場。商場產品除標榜小額投資外,一向以包租、回租為包裝,強調3~6年內保證回租、租金6%以上等,過去常因經營不善,成為空城,成功案例不多。投資商場除考慮地段外,經營、管理主體與內容都要確定清楚。

  雖然店面單價通常遠高於一般住宅,但只要標的所在環境具有一定的商業氣息或消費群,通常都會有5%7%左右的投資報酬率。因此一般來說,只要建案臨路或者週邊商業活動還算頻繁,多多少少都會規劃店面產品。

店面投資時代已成過往雲煙?

  然而,同樣是優質的房市投資產品,近來店面的整體銷售情形,卻遠遠不如市區的小坪數挑高產品,或大專院校週邊的學生套房。這似乎昭示了,店面產品不再是房市投資客進場時的首選;甚至,店面的投資價值已不復在。不過,事實確是如此嗎?店面是否還有投資價值和潛力, 在探討店面產品的變遷前,必須要澄清的是,其實並非在每個區域的店面產品都不再熱賣;像是桃竹地區一些位於商業或住商混合用地的個案,規劃的店面產品,幾乎都在正式公開銷售前,就被預訂一空。這種狀況,在竹北市縣治二期商業區的大樓個案中尤其多見。

  竹北縣治二期店面產品的熱賣,主要因素仍不外乎投資者看好未來遷入的大批人口所帶來的消費力,以及重劃區的發展遠景;然而,不可能所有店面產品都具有相同利多。目前店面產品不再成為房市投資客最愛的主因,其實並非來自於小套房的排擠效應,或是店面本身真的失去投資條件,而是各地區商業活動的區域屬性有了根本的改變,以往店面投資的模式,也必需重新評估。

  而這個使得所有店面不再成為投資獲利保證的因素,大體來說,就是交通以及大賣場。簡單來說,都會區交通的更加便捷(包括市區與郊區聯絡道路的逐漸成型,以及捷運路網的形成等),讓人們能以更快的時間,抵達較為熱鬧的商圈逛街或採購,再加上近年來大型賣場崛起且競爭愈發激烈,因此徹底改變了人們的消費行為。像縣治一期的家樂福,就使區內個案規劃店面的機率大降。

  交通加大賣場店面投資臨變革, 過去由於交通易達性不若目前便利,捷運又還在各自獨立路線階段,未形成四通八達的路網,因此一般日常採買消費,多數民眾還是會選擇在步行十分鐘內可以到達的區域內完成;因此,只要有中小型社區的支撐,一般店面都能夠有一定且穩定的出租率和營收。不過在捷運板南線通車後,捷運路網逐漸形成,已使上述的狀況有了根本的改變。

      更便捷省時的交通,還只是間接因素;最重要的關鍵,其實是在於類似家樂福、大潤發這類大型賣場近期的崛起。比起一般社區內的商店,大賣場除了停車方便、賣場空間大以外,以量制價的策略,也讓小額經營的一般商店難以匹敵。以大型量販商場集中地的內湖倉儲區為例,過去因交通之故,可能無法吸引大直內湖或南港以外的消費者;但在堤頂大道及環東大道等銜接道路陸續完工後,內湖倉儲區的消費者,已遍及整個大台北地區(其客源的廣泛,也是因為行銷策略上多以公司名義集體辦理會員卡有關)。

  大賣場能搶走小區域店面的顧客真正原因,還在於可讓消費者一次購足所有日常生活用品,加上目前國人生活步調加快,更重視閒暇時間;與其在社區內跑好幾家店購物,不如開個車來到大賣場,一次購足一週所需,比較起來還更有效率、更省時。因此,目前非市中心區的店面,除非是商品流通率高、24小時營業的便利商店,否則一般店面將比過去更難生存。於是,店面失去以往穩定投報率的光環,被小套房取代,不再受到房市投資客青睞。然而,店面就真的不再是適合投資的房市商品嗎?其實不盡然。只要各位看倌掌握以下的各項原則,店面產品還是具有投資潛質的. 以下就是店面投資的考量因素 :

1. 時機 :

  分兩點來看。第一個是屬於大環境的時機點,也就是現階段的整體情勢,是否適合進場投資房地產。目前房地產市場住宅產品的價格,其實已飆漲到某一程度;縱然業界宣稱未來仍有5%10%的上揚空間,但從現今人氣及交易趨緩的情勢看,實已不宜投資一般住宅型商品。不過,店面產品的價格卻不見得會隨住宅產品的行情而變化,關鍵還是在於產品所在區域的區位價值, 如果能夠比別人更早一步看到某個區域未來潛在的區位價值,那麼您才是抓到了投資店面的時機點。

2. 區域 :

  選擇哪一個地區的投資標的,可說是店面投資是否獲利的最關鍵因素;尤其目前店面價值已隨交通和消費型態改變後而變化,故地點的選擇更加重要。那麼,該如何選擇哪裡的標的?誠如前文所分析,市郊或社區型的店面,除非位置條件相當優秀,比如位在顯眼的角地,或公車站牌附近,否則不宜選擇。事實上,建商在這類地方推出建案時,應該也不會規劃店面產品。

那麼,哪些區域的店面比較優質?市中心區或重要幹道上的店面,當然仍是搶手貨,而重劃區內或週邊,以及捷運站方圓步行距離十分鐘內的店面則是具潛力的標的。如為重劃區店面,則需注意該區本身要已有一定的人口或公共建設發展,像新板特定區,就是十分具有發展潛力的區域。

  相對地,蘆洲南港子、泰山十八甲及林口特定區之林口鄉部分,或許這一、兩年發展迅速,但公共建設腳步還無法趕上,因此投資店面風險較大。至於還毫無公共建設可言的三峽,就更需謹慎評估。桃園市的特定區開發,或許因面積較小,因此開發較完全,大多數建案都有店面規劃,投資價值也不差。新竹的六家高鐵特定區,則將會是當地下一波店面投資熱潮的戰場。

  在捷運方面,北市目前已通車的3條路線,店面價格自然是水漲船高,租金行情也居高不下,然除非能夠以低於行情的價格購得,否則儘管出租率高,但投報率可能偏低。相對地,目前正施工中的內湖、信義、新莊線、蘆洲支線及土城線各路線的停靠站區附近,應該都可找到相當不錯的標的。

  當然,不是光在停靠站附近就能具有投資價值,其所在之大區域的發展,也是必須同時考慮的條件。拿內湖及土城線比較,或許土城線停靠站週邊的投資門檻低,但內湖之聚客力較佳,各項發展條件也不錯,較值得投資。

  另外,大專院校、傳統市集或是觀光夜市附近的店面,也會是相當不錯的目標。其原則和選擇捷運站週邊店面者相同,那就是最好能夠接近愈靠近這些人潮匯集的所在愈好;如此一來,出租率和租金也會更高。

3. 類型 :

  在選定投資區域後,就是標的類型的選擇。一般來說,大樓產品一樓的店面,23樓的辦公室,或是一整層的商場,以及透天店面,大概是比較常見的店面產品類型。基本上,如果您選擇的區域屬於都會區,那麼一般店面或辦公室,應該是較佳、且可能是唯二的選擇。如果是偏市郊、中小型社區或商業氣息較不濃厚的區域,當然不會有辦公室產品,主要是一般小型店面為主;如果操作得當,那麼商場型的店面也是可以考慮的範圍。像是文山區,在區內較缺乏大型賣場的情況下,中小型超市是有經營的空間的。至於如要選擇一般店面,那麼,最好能夠在人口較集中的區域、重要幹道上或角地。

  同樣拿文山區來說,木柵路二段、保儀路附近的舊市集,就會是比較好的區域;景美夜市基本上已經離景美捷運站不遠,因此更具投資價值,但門檻相對也可能較高。最後,透天店面則是屬於鄉鎮級的行政區比較會出現的產品,條件上當然不比都會區,因此自住兼開店的購買者較多,投資此類產品的投資客通常也比較有限。

4. 如何進行 :

以下的範例,可以更清楚說明:

u        施工中或規劃中捷運線:未來發展潛力時機點

u        捷運站週邊十分鐘步行距離內:選擇標的位置

u        位於角地之一般店面,適合便利超商小吃店等:選擇標的類型

u        投資店面,其基礎的道理和投資其它房地產標的完全相同,關鍵在於近來國人生活習慣的變遷,以及商業經營模式的改革,讓一般傳統的店面產品面臨必需轉型或淘汰的情況。而透過本文的分析不難發現,其實店面仍是值得且優秀的投資標的;而如何取得並打開『投資店面等於獲利』的鑰匙呢?只要掌握上述因素,選擇良好的時機點和標的,您就可以準備出租事宜,當房東賺租金.

富爸爸購買店面 增值、節稅雙享受

  手中握有千萬元以上現金的富爸爸,應開始檢視手中的流動資產,透過買保險、買股票等方式,達到有效且合法節稅的目的,但在房貸利率仍維持低檔,房市景氣回穩,購買店面成為有效節稅的撇步。

  由於銀行利率低等因素,開始引起手中有大筆現金的理財保守型消費者,對店面產生興趣。更重要的是,購買店面,便能享有大大節省遺贈稅的優點,約有5%的店面買方便是看準此項優點而投資店面產品。這類的買方通常年紀都不小,退休前事業通常有一定的水準,因此,擁有大筆的現金,而投資方式也相對保守,也開始對財產的未來分配有所規劃。

  選擇節稅效益高的店面產品,則建議以精華商圈來觀察,其中土地面積小、租金效益高、抗跌性及增值潛力佳且租賃市場中搶手的標的物,均是可進場購買的產品。以台北市為例,SOGO商圈、西門町商圈及士林、通化街等知名夜市商圈,成交總價以3,0004,000萬元的一樓店面,特色是店面坪數都不大,同時可達節稅與4%-6%的平均報酬率效果。

  店面除了實質使用效益之外,節稅的效益更是不容忽視,只要善加運用,在需要使用遺贈稅時,更能發揮節稅的作用。運用不動產節稅的主要利基,在於不動產的遺產稅計稅方式,乃是以公告現值與房屋評定現值總額計稅,其與實際上市價的落差大,因而出現節稅空間,然而在各項不動產產品中,又以店面的市價與公告現值的落差最為可觀。

  舉例來說,已退休的吳伯雄先生擁有5,250萬元的現金,這筆現金資產若是沒有做任何節稅計劃,以一般條件假設(家庭成員為一妻及兩位成年子女),扣除免稅額及其他扣除額之後,死後必須繳納的遺產稅約高達1,100萬元。

  但若是這位吳伯雄先生,在生前將這5,250萬元,購買復興南路一段SOGO百貨後方巷內的大樓店面,店面面積31坪,土地持份3.37坪,總價5,250萬元,(土地公告現值約283萬元,房屋評定現值72.5萬元,總計355.5萬元),遺產稅以土地公告現值加上房屋評定現值來計算,由於個人免稅額便達7百萬元,因此根本不用繳交遺產稅,與現金資產必須繳納的遺產稅相較,節稅金額高達1,100萬元。 現在的子女不一定有能力妥善處理大筆的現金,或具備做生意的經驗,富爸爸與其將大筆現金直接饋贈子女,還不如考慮購買店面,讓子女未來擁有更穩定、持久的經濟來源,也可保障子女的生活模式及行為。


店面設置相關法令

都市計畫法及非都市土地使用上針對店面規定之相關法令

都市計畫法台灣省施行細則規定

一、住宅區之使用限制,依第15條規定限制使用項目為準,符合其相關規定之條件如下:

u        可作為工廠、商場 () 、汽車保養所、機車修理業、計程車客運業、小客車租賃業之停車庫、運輸業停車場、客運停車站、貨運寄貨站、農業資材、農藥或環境用藥販售業者,限於使用建築物之1層及地下1

u        作為飲食店者,限於使用建築物之第1層、第2層及地下1

u        作為證券業、期貨業、金融業分支機構者,應面臨12公尺以上道路,申請設置之樓層限於地面上第1層至第3層及地下1層,並應有獨立之出入口

u        符合以上各點。

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