一般金店面的共同的特徵 :

u        大都位於一樓 : 依照人潮行動的路線及水平視線分析,1樓較2樓的店面為佳。因為客人最容易上門,如果位在23樓,比較適合美容、美髮業、補教業、診所等行業。

u        店面面寬依業種而定 : 不同的業種對賣場面積有一定的要求,但面寬更能決定是否能引起消費者的注意,一般來說最好不要少於5公尺,三角窗最佳,具有廣告及醒目的效果。

u        雙捷運人潮錢潮匯聚,北高捷運網,可預見的是人潮及錢潮,也讓捷運沿線的金店面成為投資人的目標,目前完工通車的6條路線中,雙捷運(2條捷運線交會的捷運站)只有台北車站、忠孝復興站與古亭站,人潮都十分驚人,平均投資報酬率可達4%6%

u        有效營業時間愈長,營業額可能愈高。舉例來說,店面開在純辦公大樓的商圈,平日上班時段可能生意不錯,到了晚上及周末假日,通常就門可羅雀了。換句話說,能維持人潮量的時間愈久,愈有機會締造營業額。

u        臨路寬約小於20 : 店面所面臨的馬路不能太寬,否則車比人多,中隔島將馬路兩旁人潮一分為二,不能聚集人氣,例如北市敦化北路、仁愛路、信義路等,這些路段均以辦公大樓為多,店面較少,故建議馬路的面積最好以20米以內為佳,如士林夜市、饒河街夜市、通化街夜市等。無論是城市或鄉村,透天店面一直是炙手可熱的房屋產品,除地段之外,店面前巷道寬度也是考慮關鍵。但不一定是道路愈寬敞,就越好做生意,因過馬路麻煩,只能聚集單面人潮,有安全島的路段亦是如此。一般而言,路寬12~15米是開店最好條件,較能聚集人潮,尤其是在地標型建築物附近,更能擁有高投資價值。馬路寬度、街道長度都要考量:馬路越寬未必越好,選擇2線道或4線道的馬路旁開店最適宜,比較容易有「消費性車流」,6線道、8線道的馬路車行速度較快,馬路太寬,車反而比人多,如果還有中央分隔島,更容易把馬路兩旁人潮一分為二,不容易看到周遭店面,只有「經過性車流」。不容易看到週遭店面。此外,街道越長、店面越密集越好,容易彙集人氣。

u        街面長及腹地大 : 商店聚集就能聚集人潮,最好是店家一家接著一家,而且要街面夠長,再加上前後腹地夠寬,那麼客源就能夠不虞缺乏。相反的,若只有道路的一邊店家連續,另一邊是公園或學校,則人氣較無法匯集,例如大安森林公園至台大校園的新生南路。

u        店面方正:有利於店內動線安排與商品呈列。

u        選商圈掌握幾個要點 : 買店面要注意商圈變化,必須掌握交通、消費習慣的改變。幾個方法是投資要點,包括:選擇成熟的商圈,不要買高架橋附近、單行道等車輛過門不入的地點,也要考量停車場的距離,實務上有所謂的「中央圓圈理論」:距離停車場越遠,店面效應價值越低。除非是做批發商,否則停車問題往往是零售通路業最重要的考量。

u        店面連續不間斷 : 許多人將店面買在市區的精華地段,以為這樣就買到金店面了,但是卻忽略店面不連續的問題,如果街面中間夾雜銀行、醫院、學校、機關等,會造成夜間人潮劇減,而真正的金店面兩旁甚至對面則是連續不斷的店面,所以聚客力強。

u        創造互補價值 : 如果鹹酥雞旁邊有賣珍珠奶茶的,這種組合就是不錯的互補。互補是個有趣的概念。

u        較少位於高壓電桿、高架橋邊的店面,尤其是橋頭及橋尾,因動線之故,人氣較難聚集。

u        商圈位於陽面,人潮集客效益和商圈屬性,對店面投資回收都或多或少有決定性的衝擊。

u        業種集中或貼近人潮需求 : 業種密集如服飾街或餐飲街。因為業種集中可帶來人潮,但仍需瞭解客層需求,一般來說,離商圈中心愈近,業種就愈偏向娛樂及服飾,周邊才是餐飲,再其次則與住家相關的民生用品店

u        商用店面依臨街條件可分為 :

²         商圈型店面 : 屬一般的街道店面,這類店面本身沒有特殊的主題,只是位於重要幹道兩旁,自然形成的商圈。此類商圈店面的競爭力強、抗跌性高、租金收入穩定,諸如南京東路45段一帶,每坪每月租金約為6,000-8,000元;忠孝東路4段附近店面租金每坪每月約10,000-12,000元,5段則降至5,000-7,000元,八德路3段約4,000-6,000元,基隆路2, 1段則約4,000-5,500元。

²         二線店面 : 二線店面在屬性上屬於輔助型店面,也就是補充商圈型態的完整性,這也是二線店面的商機所在。一般的二線店面可能是由一線店面退出,或者本身業種及租金承受能力便比較合適二線的位置,這一類的店面租金通常僅為一線店面的60%左右,諸如大安路店面平均房價僅為忠孝東路三段之65%、延吉街僅為61%左右等。此類店面的購買成本相對較低,但是日後收取的店租也會較少,優點是由於房租相對較低,承租的穩定性會較高。

無論是哪一種類型的店面、投資或是自用,除了區位的條件之外,店面房東想要坐收穩定的房租,最重要的是選擇適合該商圈屬性的承租業種,必須將適合的產業置於適合的商圈,才能有效增加承租方的穩定性。穩定性不佳的店面,新房客一再地看屋議價,不但增加房東的麻煩,也容易招致風水不佳的流言,徒增不必要的困擾。

  事實上,在房地產產品當中,店面是屬於高報酬的投資工具,對於想要進入成熟商圈設點的創業者來說,勢必要以較長的時間及雄厚的財力來平衡損益。至於尚未成熟或尚未開發的商圈,其進入成本雖低,但是人潮動向、業種選擇與集客能力的強弱,均是店面能否獲利的重要關鍵。

選對地點,就成功了一半 :

  店址選擇,依業態性質及客戶屬性不同,可分為「集市」與「散市」二種。如3C商品、電腦、婚紗、家具等高單價或高度專業產品,消費者會收集完整訊息、比較不同產品後購買,同業群聚能產生集客效應,加速做出購買決策。經營這類商品,選店應採「集市」方式較佳。低單價、一般生活用品,如餐飲或文具用品,顧客採買最重方便性,店址最好選在鄰近目標客群附近,屬「散市」型態。

高價商品 走集市 : 不過,就算店址位在「集市」,想在同業間突圍成功,也得有小撇步。在「集市」地區開店,店址最好選在中間地帶,盡量避免選在「集市」兩端。因為店址如太過邊陲,消費者可能還沒逛到該店,生意就被同業捷足先登。在小品牌同業旁開店,是「集市」地區開店選址的另一種策略,因為與弱勢品牌比鄰,有如雞中鶴,較能顯現出競爭優勢。只有品牌優勢相去不遠的,才能將店址開在強勢品牌附近,例如乾貨類的新東陽、唯王,速食業的麥當勞、肯德基,各區店址都相鄰不遠。

生活用品 屬散市 : 至於「散市」型態店舖,最好離目標客群愈近愈好,如便利商店、麵包店開在社區附近最好,安親班、漫畫書店不是位在學校旁,就是位於社區附近,目的就是希望佔到地利之便。500cc外帶飲料店開在火車站或市場(夜市)旁的比比皆是,許多檳榔店、海灘用品店則選在縱貫線、高速公路或濱海公路的進出動線上。

  此外,考量目標客群的生活習性。早餐店最好開在社區居民上班的路線旁,基本上會比馬路另一邊生意好的多,社區型超商若選在居民下班動線上開店,也會因方便住戶下班採買而生意穩定。。

  走低單價商品路線的「散市」型店面,若目標客層是過路客,店址應選在第一間或邊間,再搭配顯眼醒目的招牌。

低單價產品以「集市」型態開店成功的案例也不少。其中有不少是由政府協助產生的,如台北市的建國花市,台中市繼光路的電子街,高雄市的六合路夜市、興中路花卉街等。

  另如,台北市西門町萬年商場、北科大旁的光華商場,台中市精明一街的露天咖啡街,高雄市建國路電子街,各百貨公司的地下美食街等,不僅客源固定,失敗的風險也較低,是市場或民間業者整合成功的「集市」。

  於哪些行業選擇「集市」型態較討好?鄰近知名景點是婚紗業集市的主要考量因素,台北市中山北路鄰近陽明山風景區,是遠近馳名的婚紗街,愛國東路婚紗街旁就是中正紀念堂。家具街則位於交通便利、停車方便的都會周邊地區,台北市集中在南昌街、文昌街,新莊二省道則是台北縣大型傢具賣場的大本營,台中市文心路、大雅路以及高雄市的明華路,皆是知名的傢俱街。

便利的交通也形成不少「集市」,台北萬華及台北車站、五分埔松山車站附近,以及高雄市火車站附近,都有知名的成衣批發街。知名的南陽補習街,也是因交通便利而結市的典型。

觀察環境減低購屋成本

  雖說店面價格取決於供給與需求,但店面所在的客觀環境及未來的變化才是購買店面藉以衡量所投資的成本高低與否的重要依據,也是向賣方議價的籌碼;有些店面雖位於「三角窗」的店面,但可能前後腹地過窄,人潮只來自前方馬路,投資成本可能與獲利不成比例。

  如果二樓以上的店面開店率高,表示一樓的需求不夠,才會向上發展,因此一樓店面的價位會水漲船高。另外周邊業種所販賣的內容價位高低也可供判斷店面售價的高低,若所販賣的商品為高級服飾、珠寶、化妝品等,價位就高,而一般生活民生用品、五金、果菜等,店面價格相對就低。因此若仔細評估環境後,向賣方討價還價的空間就會較有彈性。

避免高壓電桿、高架橋邊:尤其是高架橋橋頭及橋尾因動線關係人氣較難聚集,要儘量避免。

捷運站店面

   大眾捷運不僅是先進國家都會區現代化的交通工具,並且也是經濟發展的櫥窗,因此也是影響房價的一大重要因素。惟近年受到不景氣的衝擊,捷運車站附近商圈消費水準互有消長,因此,選購時就得格外謹慎。另根據捷運工程局的路線進度,初期路網所規劃的7條路線中,已通車路段67.2公里,總計有60個捷運站,目前平均每日運量約93萬人次。但預計在未來10年之內,再增加一倍路線,捷運站總數將激增至166站,每日運量將超過220萬人次,為現在的2.4倍。可預見由於捷運路網及站間密度提高,捷運所帶來的運輸便利性將更加明顯,民眾對捷運的依賴度將大為提昇,對房市帶來的效應不容小覷。針對捷運車站附近之店面選擇提供參考意見如下:

u        大站優先考量:捷運車站的設計係依人口流量的多寡及車站腹地的發展加 以評估衡量,因此,較大的車站未來也必然會有較多的人潮,連帶的商機必然較大。尤其距離車站愈近,店面之營運效益愈大,一般而言,方圓 100 公尺以內最為明顯,其後隨之遞減,惟 500 公尺以內之潛力亦不容忽視。

u        捷運網站交匯點:捷運路線交匯處,例如木柵線與南港線交匯之忠孝復興站,新店線與中和線交匯之古亭站,由於是兩線的交匯點,所匯集的人潮相形之下必然是其他車站的數倍,其商機之大亦必是各站所不及。通車的六條路線中,有2條線交會的捷運站僅有台北車站、忠孝復興站及古亭站,雖然交會站不多,但人潮效果卻十分驚人,商圈的消費人次增加,營業額也隨之提昇,因而不僅使原來已有的商圈(SOGO商圈)店面,租金更加抗跌,新店線與中和線交會的古亭商圈,則由於捷運帶來大批人潮,成為典型的捷運交會型商圈,甚至未來與公館商圈連成一氣,租金效益可望再推升。

u        捷運轉運站:例如台北車站、劍潭站、公館站等,一方面又是公車轉運站,乃自然而然的行程大批人潮接駁換乘的中心點,因此,轉運站附近的店面亦均是兵家必爭之地。

u        聯合開發站:所謂聯合開發係由地方主管機關依計劃,與私人或團體合作開發大眾捷運系統場、站與路線土地及其比鄰地區之土地,以有效利用土地資源之不動產興闢事業。因此,聯合場站計劃開發乃針對周圍的交通路線及環境設施作為整體規劃,因此計劃區內的未來發展及商機潛力,均是指日可待。

u        商業辦公圈車站:位處辦公區域的車站,其所匯集的人潮大都以上班族為主,尤其上下班尖峰時段,經由捷運車站進出的消費人潮相當可觀,而其消費能力往往也在一般消費水準之上,其商機亦有一定的潛力。

u        轉型期店面:位於巷道內的店面係依附於主要消費動線邊緣,商機稍顯微弱,惟若能彰顯區隔產品之特性商息亦將隨之改觀,尤其車站同側出入口的店面商家,在熙來攘往之人潮簇擁下,店面的增值亦將隨之水漲船高。

u        商場攤位:捷運車站最受矚目之商機,除百貨公司外,當非商場攤位莫屬,其最顯著者為忠孝東路四段之忠孝復興站附近,這也難怪其每月每坪租金均超過 1 萬元。

u        地下商場:捷運沿線地下商場如台北車站、忠孝東路、中華路等沿線,若非緊鄰商圈,就是辦公圈、高級生活圈或交通轉運據點,其人潮匯集所帶來之消費潛力,自是商家必爭之地。惟仍應注意其業種組合及營運管理之良窳。

u        金店面經常出現搶租店面是高報酬的投資產品,雖然總價高,進入門檻比套房高出不少,以台北捷運沿線的店面為例,至少要千萬元起跳;但是因市場上同類競爭產品少,只要位在熱門潛力商圈,店家承租後的獲利良好,便經常出現搶租的情況,租金也會因此有調升的空間,自然能讓平均投報率衝高

店面簽約租期34年最佳 :

  如你是承租人,找好店面之後,接下來就是要與房東簽約,但是這個動作不能太早,必須待開店前的準備步驟都完成後才能進行,一旦與房東簽約後,就開始支付房租,自然就會有時間壓力,所以在簽約前,盡可能將一切籌備工作與書面資料先準備好。

  與房東簽約時,最好能爭取裝潢期免收租金,也就是把租金的起算時間延後,這樣才可以節省租金,另外,租期最好以34年為較理想,如果只簽1年,屆期店面卻被房東收回去,先前投資的裝潢就泡湯了,當然,如果是選擇連鎖加盟,則租期不能短於加盟期限。

  簽約時需注意房東是否要求在解約時,應將店面恢復原狀或拆除清掃完畢,如果這樣,屆時必然會增加店面拆除及清運打掃的成本,會增加自己的支出,所以,在與房東簽約時,最好不要有要求店面要恢復原狀的條文。

  簽約時通常還必須支付房東押金,押金的行情通常為租金的23個月,所以在簽約時,必須付店面押金及第1個月租金,只是店面承租下來,需要一段裝潢期,最好能向房東情商,租金起算的日期能夠扣掉裝潢期。

  至於簽約之後,除了應與房東維持良好的互動關係,另外有一點值得一提,即使開店後生意很好、獲利頗高,最好也不要讓房東知道,如果有事要約房東來店裏時,最好是挑冷門時段,讓房東看到店裏生意太好,一旦他認為你這家店很賺錢,下一步很可能就會漲房租,或是想租約到期之後不續租,乾脆把店面收回來自己做,那麼,大好的店面只好拱手讓人。

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